Katarzyna Tadla
Rynek nieruchomości wynajmowanych w Polsce nadal dynamicznie się rozwija, a dochody z najmu stanowią istotne źródło przychodów dla wielu właścicieli mieszkań i domów. W 2025 roku zasady opodatkowania dochodów z najmu pozostaną oparte na przepisach, które weszły w życie w 2023 roku, ale ich szczegóły wciąż mogą budzić pytania. W tym artykule omówimy kluczowe regulacje, przykłady rozliczeń oraz praktyczne wskazówki dla wynajmujących.
Najem prywatny a działalność gospodarcza – podstawowe różnice
Dochody z najmu można rozliczać na dwa sposoby, w zależności od tego, czy najem ma charakter prywatny, czy odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Warto rozróżnić te dwa podejścia:
Najem prywatny
- Od 2023 roku rozliczany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
- Dotyczy sytuacji, gdy wynajem nie ma cech działalności gospodarczej (np. brak regularności, niewielka liczba nieruchomości).
Najem w ramach działalności gospodarczej
- Możliwość wyboru różnych form opodatkowania, w tym skali podatkowej, podatku liniowego lub ryczałtu.
- Dotyczy wynajmu prowadzonego na szeroką skalę, zorganizowanego i nastawionego na zysk.
Opodatkowanie najmu prywatnego w 2025 roku
Od 1 stycznia 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ta zmiana wykluczyła możliwość rozliczania najmu na zasadach ogólnych, co miało istotne konsekwencje dla wynajmujących.
Stawki ryczałtu w 2025 roku
- 8,5% – dla przychodów do 100 000 zł rocznie.
- 12,5% – dla przychodów przekraczających 100 000 zł rocznie.
Przychód a koszty
W ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych podstawą opodatkowania jest kwota przychodu, bez możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania. Oznacza to, że właściciel nieruchomości nie może pomniejszyć przychodu o wydatki na remonty, wyposażenie mieszkania czy opłaty administracyjne.
Obowiązki podatkowe wynajmujących
W 2025 roku wynajmujący będą zobowiązani do spełnienia następujących obowiązków:
Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego
Wynajmujący powinni zgłosić fakt wynajmu mieszkania w urzędzie skarbowym, wybierając formę opodatkowania w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymali pierwszy przychód.
Wpłaty zaliczek na podatek
- Podatnicy rozliczający się ryczałtem mogą wpłacać podatek miesięcznie lub kwartalnie.
- Zaliczki należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu (lub kwartale), za który są należne.
Złożenie deklaracji rocznej
Roczne zeznanie podatkowe PIT-28 za 2025 rok należy złożyć do końca lutego 2026 roku.
Przykłady rozliczeń w 2025 roku
Przykład 1: Dochody mieszczące się w limicie 100 000 zł
Pani Anna wynajmuje mieszkanie w Warszawie i w 2025 roku uzyskała przychód z najmu w wysokości 80 000 zł. Rozliczenie podatku wygląda następująco:
- Podatek do zapłaty: 80 000 zł × 8,5% = 6 800 zł.
Przykład 2: Dochody powyżej 100 000 zł
Pan Jan wynajmuje dwie nieruchomości i w 2025 roku uzyskał przychód w wysokości 150 000 zł. Rozliczenie podatku:
- Do 100 000 zł: 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł.
- Nadwyżka 50 000 zł: 50 000 zł × 12,5% = 6 250 zł.
- Łączny podatek do zapłaty: 8 500 zł + 6 250 zł = 14 750 zł.
Zalety i wady ryczałtu w opodatkowaniu najmu
Zalety:
- Prosta forma rozliczenia – brak konieczności prowadzenia szczegółowej dokumentacji kosztów.
- Jasne stawki podatkowe i łatwość obliczeń.
Wady:
- Brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty, kredyty hipoteczne czy zakup wyposażenia.
- Wyższe obciążenia podatkowe w przypadku nieruchomości generujących wysokie koszty utrzymania.
Najem a zmiany w prawie cywilnym
Warto również zwrócić uwagę na zmiany w przepisach cywilnych dotyczących najmu. W 2025 roku mogą zostać wprowadzone regulacje mające na celu większą ochronę praw najemców, co może wpłynąć na obowiązki wynajmujących, takie jak:
- Obowiązek rejestrowania umów najmu w Rejestrze Umów Najmu.
- Możliwość łatwiejszego egzekwowania praw najemców w sytuacjach spornych.
Podsumowanie
W 2025 roku wynajmujący muszą dostosować się do obowiązujących zasad opodatkowania dochodów z najmu prywatnego, w tym rozliczania wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wprowadzone zmiany mają swoje zalety, ale wiążą się również z ograniczeniami, zwłaszcza w zakresie możliwości odliczania kosztów.
Dla właścicieli nieruchomości kluczowe jest bieżące monitorowanie przychodów, terminowe regulowanie zobowiązań podatkowych i dokładne przygotowanie do rozliczeń rocznych.
